Luật Đất đai 2024 thay đổi thị trường bất động sản ra sao?

Từ ngày 01/8/2024, Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, có hiệu lực, điều này đã tác động lớn đến thị trường bất động sản, thị trường nhà ở. Một trong số đó là tác động đến giá đất đền bù, vấn đề tái định cư và việc thành lập doanh nghiệp – hợp tác xã kinh doanh bất động sản…

Các địa phương tự xác định giá đất theo thị trường

Tác động lớn nhất của Luật Đất đai 2024 tới thị trường bất động sản là việc Chính phủ bỏ quy định về khung giá đất, trao quyền cho các địa phương tự xác định giá đất theo thị trường hàng năm thay vì 5 năm như luật cũ. Ngoài ra, luật cũng quy định chỉ được thu hồi đất khi đã bàn giao nhà ở tái định cư. Quy định này sẽ giúp khơi thông quá trình đền bù, giải phóng mặt bằng, giúp việc triển khai các dự án diễn ra nhanh chóng.

Tuy nhiên, việc giá đền bù tiệm cận với giá thị trường kèm các hỗ trợ đền bù được đưa ra chặt chẽ sẽ khiến chi phí đầu tư vào dự án tăng lên, dẫn đến giá thành bất động sản tăng

Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ không phải thành lập doanh nghiệp

Theo quy định tại Điều 9 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ không phải thành lập doanh nghiệp/ hợp tác xã. Trong khi đó, các tổ chức khác kinh doanh dịch vụ bất động sản đều phải thành lập doanh nghiệp/ hợp tác xã.

Việc quy định về định nghĩa kinh doanh “quy mô nhỏ” (tính về số lượng, diện tích hay giá trị đối với các loại bất động sản) cần chờ thêm các điều khoản và Nghị định hướng dẫn từ Chính phủ để xác định các đối tượng bị ảnh hưởng.

Chính phủ có chính sách quyết liệt đảm bảo đủ đất công nghiệp

Việt Nam đã chuyển từ việc cạnh tranh bằng chi phí lao động thấp sang một nền công nghiệp sản xuất giá trị gia tăng cao và có khả năng cạnh tranh toàn cầu, đặc biệt là trong ngành điện tử.

Nguồn cung bất động sản công nghiệp tại Việt Nam duy trì ở mức tốt. Chính phủ có chính sách tương đối quyết liệt nhằm đảm bảo đủ đất công nghiệp, thu hút đầu tư nước ngoài, đóng góp vào sự tăng trưởng của nền kinh tế Việt Nam.

Cơ sở hạ tầng đang được cải thiện, mở rộng giúp các thị trường tỉnh gia tăng khả năng cạnh tranh. Vì vậy các khu công nghiệp đang được phân bổ đều ở nhiều tỉnh khác nhau.

Nhu cầu về các nhà máy xây sẵn vẫn phổ biến. Hiện tại, hầu hết các nhà phát triển công nghiệp lớn đều phát triển nhà máy sẵn có. Dự kiến giá thuê sẽ ổn định trong thời gian tới, thay vì tiếp tục tăng như trước đây.

Nhà đầu tư trong nước và quốc tế xem xét chuyển đổi thành các KCN xanh

Dựa trên dữ liệu từ thị trường sơ cấp, nhiều nhà đầu tư trong nước và quốc tế đều đang xem xét chuyển đổi các khu công nghiệp của họ thành khu công nghiệp thân thiện với môi trường. Các nhà đầu tư nước ngoài đang tập trung vào môi trường hơn bao giờ hết, bảo vệ môi trường và trách nhiệm xã hội là một phần của các mục tiêu toàn cầu của họ.

Các doanh nghiệp trong nước cũng ngày càng chú trọng đến ESG, trong bối cảnh Việt Nam đang hướng đến mục tiêu “Net Zero” vào năm 2050 và có nhiều chương trình, chính sách phát triển ESG tại Việt Nam. Tháng 4/2024, Bộ Kế hoạch và Đầu tư đã đề xuất dự Luật Khu công nghiệp, khu kinh tế nhằm hướng tới tạo điều kiện cho Việt Nam xây dựng những khu công nghiệp lớn đáp ứng yêu cầu phát triển chuỗi cung ứng cũng như phát triển kinh tế xanh. Các quốc gia khác như Thái Lan, Malaysia, Indonesia và Philippines đã có các trung tâm công nghiệp sinh thái. Chúng ta cần có thêm những dự án như vậy ở Việt Nam để tiếp tục thu hút đầu tư.

Tuy nhiên, nhiều khu công nghiệp hiện tại đã được phát triển từ lâu theo mô hình truyền thống. Việc chuyển đổi một khu công nghiệp thông thường thành khu công nghiệp thân thiện với môi trường không đơn giản vì chi phí tốn kém và cần sự xem xét kỹ lưỡng của Chính phủ về khung pháp lý.