Điều kiện tách thửa đất thổ cư, tách thửa đất nông nghiệp, trình tự và thủ tục?

1. Tách thửa đất đất thổ cư, đất nông nghiệp là gì?

Theo quy định của Luật Đất đai 2013 và Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 148/2020/NĐ-CP thì có thể hiểu tách thửa đất thổ cư, đất nông nghiệp là thủ tục phân chia quyền sử dụng đất và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất thành nhiều thửa đất khác nhau.

Khi đó, từ một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất sẽ được tách thành hai hay nhiều giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất khác nhau.

2. Tại sao lại cần phải tách thửa đất thổ cư, đất nông nghiệp?

Theo quy định của Luật Đất đai 2013 và các quy định hướng dẫn liên quan thì người dân có thể thực hiện quyền tách thửa đất thổ cư, đất nông nghiệp phục vụ các mục đích sau:

– Chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

– Thừa kế một phần quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

– Tặng cho một phần quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

– Thế chấp một phần quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

– Góp vốn một phần bằng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

3. Điều kiện tách thửa?

Điều kiện tách thửa đất thực hiện theo quy định tại Điều 75a Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, được bổ sung tại Khoản 23 Điều 1 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP:

“Điều 75a. Quy định điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa

UBND cấp tỉnh căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng và điều kiện cụ thể tại địa phương để quy định cụ thể điều kiện tách thửa đất, điều kiện hợp thửa đất theo từng loại đất và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất”.

Điều kiện tách thửa đối với một thửa đất cụ thể như sau:

(i) Đất thổ cư, đất nông nghiệp muốn tách đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hoặc có đủ các điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo quy định.

(ii) Thửa đất phải có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh của địa phương đó.

(iii) Thửa đất không có tranh chấp.

(iv) Đất đang không bị kê biên để bảo đảm thi hành án có nghĩa là Tòa án đang không giữ giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu của mảnh đất đảm bảo việc thi hành án.

(v) Đất vẫn đang còn thời hạn sử dụng.

Ngoài các điều kiện chung nêu trên còn phải đáp ứng các điều kiện riêng theo Quyết định của Ủy ban nhân dân nơi có đất phù hợp với quy định của pháp luật về đất đai.

4. Trình tự, thủ tục tách thửa đất

Trình tự, thủ tục tách thửa đất thực hiện theo Điều 75 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP như sau:

4.1: Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa.

4.2: Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi UBND cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

4.3: Trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất; do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án (sau đây gọi là chuyển quyền) thì Văn phòng Đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định tại Nghị định này đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao cho người sử dụng đất hoặc gửi UBND cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

4.4. Trường hợp tách thửa do Nhà nước thu hồi một phần thửa đất thì cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm chỉ đạo Văn phòng Đăng ký đất đai căn cứ quyết định thu hồi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc chỉnh lý bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai;

b) Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp và trao cho người sử dụng đất hoặc gửi UBND cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã”.

5. Hồ sơ đề nghị thực hiện tách thửa đất

Hồ sơ nộp khi thực hiện tách thửa đất theo Khoản 11 Điều 9 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính:

Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất:

a) Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK;

b) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp”.

6. Tham khảo một số địa phương thực hiện chia tách thửa đất

Hà Nội cho phép tách, hợp thửa đất

Ngày 26 tháng 4 năm 2023 vừa qua Sở Tài nguyên và Môi trường – UBND thành phố Hà Nội vừa ban hành văn bản số 2869/STNMT-ĐKTKĐĐ về việc bãi bỏ văn bản số 1685/STNMT-ĐKTKĐĐ ngày 22/3/2022 của Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Hà Nội. 

Cụ thể ở văn bản số 1685/STNMT-ĐKTKĐĐ do Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Hà Nội ban hành ngày 22/3/2022 về việc đẩy mạnh công tác quản lý nhà nước trong lĩnh vực tách thửa đất, hợp thửa đất đã yêu cầu UBND các quận, huyện, thị xã tạm dừng việc tiếp nhận, giải quyết thủ tục hành chính liên quan đến việc chia tách thửa đất đối với thửa đất nông nghiệp, thửa đất có đất ở và đất nông nghiệp trong cùng thửa đất, thửa đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, …

Thủ tục tách thửa, hợp thửa sẽ được tiếp tục thực hiện theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, Nghị định 43/2014/NĐ-CP, Nghị định 01/2017/NĐ-CP, Nghị định 148/2020/NĐ-CP, Thông tư số 09/2021/TT-BTNMT và Quyết định số 20/2017/QĐ-UBND của UBND thành phố Hà Nội

Điều kiện tách thửa tại thành phố Hà Nội

Tại Hà Nội, các thửa đất được hình thành từ việc tách thửa phải đảm bảo đủ các điều kiện sau:

– Có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu do với chỉ giới xây dựng (tức là đường giới hạn cho phép xây dựng công trình trên thửa đất) từu 3 mét trở lên;

– Có diện tích không nhỏ hơn 30m2 đối với khu vực các phường, thị trấn và không nhỏ hơn 50% hạn mức giao đất ở (mức tối thiểu) sau đây với các xã còn lại:

Hạn mức giao đất ở tái định cư; giao đất làm nhà ở nông thông tại điểm dân sư nông thôn trên địa bàn thành phố Hà Nội được quy định như sau:

Khi chia tách thửa đất có hình thành ngõ đi sử dụng riêng thì ngõ đi phải có mặt cắt ngang từ 2m trở lên đối với thửa đất thuộc khu vực các xã và từ 1m trở lên đối với thửa đất thuộc khu vực các phường, thị trấn và các xã giáo ranh. Thửa đất sau khi tách phải đảm bảo điều kiện tách thửa nêu trên.

Trường hợp đặc biệt:

– Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày 10/4/2009 (là ngày quyết định số 58/2009/QĐ-UBND của UBND thành phố có hiệu lực thi hành) có diện tích, kích thước nhỏ hơn mức tối thiểu quy định, nhưng đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận thì người đang sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận. Việc xây dựng nhà ở, công trình trên thửa đất đó phảo theo quy định của Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội.

– Nếu người sử dụng đất xin tách thửa đất được hình thành từ việc tách thửa không đảm bảo các điều kiện về diện tích tối thiểu cũng như khi tách không đảm bảo điều kiện về việc mặt cắt ngang khi hình thành ngõ với mục đích để hợp với thửa đất ở khác liền kề tạo thành thửa đất mới đảm bảo các điều kiện đã nêu ở trên thì được phép tách thửa đồng thời hợp thửa đất và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho thửa đất mới.

Winland tổng hợp