Quỹ đầu tư bất động sản là gì? Quản lý quỹ đầu tư bất động sản như thế nào?

Quỹ đầu tư bất động sản là quỹ đầu tư chứng khoán được đầu tư chủ yếu vào bất động sản và chứng khoán của tổ chức phát hành là tổ chức kinh doanh bất động sản có doanh thu từ việc sở hữu và kinh doanh bất động sản tối thiểu là 65% tổng doanh thu tính trên báo cáo tài chính năm gần nhất.

Hiện nay, thị trường bất động sản Việt Nam đang được hỗ trợ và tác động lớn đến thị trường chứng khoán. Quỹ đầu tư bất động sản là sản phẩm, dịch vụ chứng khoán giúp các nhà đầu tư tìm kiếm lợi nhuận từ thị trường bất động sản, các công ty bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán. Vì vậy, toàn bộ hoạt động của Quỹ đầu tư bất động sản được điều chỉnh, quản lý bởi luật chứng khoán, cụ thể là Luật chứng khoán 2019 do quốc hội ban hành tại Luật số: 54/2019/QH14 ngày 26/11/2019 và Thông tư số: 98/2020/TT-BTC ngày 16/11/2020.

I. Quỹ đầu tư bất động sản là gì?

Căn cứ Luật chứng khoán 2019 – Luật số: 54/2019/QH14 do Quốc hội 14 ban hành ngày 26/11/2019 thì:

Quỹ đầu tư bất động sản là quỹ đầu tư chứng khoán được đầu tư chủ yếu vào bất động sản và chứng khoán của tổ chức phát hành là tổ chức kinh doanh bất động sản có doanh thu từ việc sở hữu và kinh doanh bất động sản tối thiểu là 65% tổng doanh thu tính trên báo cáo tài chính năm gần nhất.

Cụ thể thì chúng ta tiếp tục làm rõ theo: Thông tư Số: 98/2020/TT-BTC ngày 16/11/2000 v/v Hướng dẫn hoạt động và quản lý quỹ đầu tư chứng khoán.

II. Quy định chung về quỹ đầu tư bất động sản

Điều 50 Thông tư 98/2020/TT-BTC quy định chung về quỹ đầu tư bất động sản như sau:

Quỹ đầu tư bất động sản không được thực hiện các hoạt động xây dựng, triển khai và phát triển dự án bất động sản. Phát triển dự án bất động sản bao gồm một hoặc một số các hoạt động sau:

1. Tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu thực hiện các dự án bất động sản;

2. Đề xuất dự án với cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đầu tư xây dựng để kinh doanh;

3. Triển khai thực hiện dự án đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật, các công trình xây dựng và nhà ở theo quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 của dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, bao gồm các công việc như thiết kế chi tiết; đấu thầu và chọn thầu xây dựng; tổ chức thực hiện và giám sát hoạt động xây dựng… theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

III. Danh mục và hoạt động đầu tư của quỹ đầu tư bất động sản

1. Danh mục đầu tư của Quỹ đầu tư bất động sản phải tuân thủ các quy định

– Phù hợp với mục tiêu và chính sách đầu tư đã được quy định tại Điều lệ quỹ và công bố tại Bản cáo bạch.

– Công ty quản lý quỹ chỉ được gửi tiền tại các ngân hàng thương mại theo quy định của pháp luật ngân hàng; Đầu tư vào công cụ thị trường tiền tệ bao gồm giấy tờ có giá, công cụ chuyển nhượng theo quy định của pháp luật của các tổ chức tín dụng đã được Ban đại diện quỹ phê duyệt.

– Quỹ thực hiện đầu tư gián tiếp ra nước ngoài theo quy định của pháp luật về đầu tư sau khi được Ủy ban Chứng khoán Nhà nước chấp thuận cho phép đầu tư gián tiếp ra nước ngoài và bảo đảm các nguyên tắc sau:

• Quỹ đã được Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cấp hạn mức đầu tư gián tiếp ra nước ngoài;

• Quỹ chỉ được đầu tư gián tiếp ra nước ngoài vào các tài sản đã được quy định tại Điều lệ quỹ và phù hợp với quy định của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam;

• Quỹ không được đầu tư quá 20% giá trị tài sản ròng của quỹ ra nước ngoài và không vượt quá hạn mức đầu tư đăng ký đã được Ngân hàng Nhà nước Việt Nam xác nhận.

• Cơ cấu đầu tư gián tiếp ra nước ngoài, hạn mức đầu tư gián tiếp ra nước ngoài, điều chỉnh hạn mức đầu tư gián tiếp ra nước ngoài của quỹ phải tuân thủ quy định về cơ cấu đầu tư, hạn mức đầu tư, điều chỉnh hạn mức đầu tư theo quy định.

2. Danh mục đầu tư của quỹ đầu tư bất động sản bao gồm các loại tài sản sau đây tại Việt Nam:

a) Tiền gửi các ngân hàng thương mại theo quy định của pháp luật ngân hàng;

b) Công cụ thị trường tiền tệ bao gồm giấy tờ có giá, công cụ chuyển nhượng theo quy định của pháp luật;

c) Công cụ nợ của Chính phủ, trái phiếu được Chính phủ bảo lãnh, trái phiếu chính quyền địa phương;

d) Cổ phiếu niêm yết, cổ phiếu đăng ký giao dịch, trái phiếu niêm yết trên Sở giao dịch chứng khoán, chứng chỉ quỹ đại chúng;

đ) Trái phiếu chưa niêm yết của các tổ chức phát hành hoạt động theo pháp luật Việt Nam; cổ phiếu của công ty cổ phần, phần vốn góp tại công ty trách nhiệm hữu hạn;

e) Quyền phát sinh gắn liền với chứng khoán mà quỹ đang nắm giữ;

g) Quỹ đầu tư bất động sản được đầu tư vào bất động sản đáp ứng các điều kiện sau:

– Là bất động sản được phép đưa vào kinh doanh theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản. Bất động sản đầu tư phải ở Việt Nam với mục đích cho thuê hoặc để khai thác nhằm mục đích thu lợi tức ổn định. Loại bất động sản đầu tư phải phù hợp với chính sách và mục tiêu đầu tư quy định tại Điều lệ quỹ và Bản cáo bạch;

– Là nhà, công trình xây dựng đã hoàn thành theo quy định của pháp luật về xây dựng. Trường hợp bất động sản đang trong quá trình xây dựng, chỉ được đầu tư khi bảo đảm đáp ứng các điều kiện sau:

+ Không phải là đất chưa có công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và đất đai;

+ Dự án xây dựng đã được thực hiện đúng tiến độ tính đến thời điểm quỹ tham gia góp vốn;

+ Đã có hợp đồng giao dịch với các khách hàng tiềm năng, bảo đảm bất động sản có thể bán được hoặc có thể sử dụng, cho thuê ngay sau khi hoàn tất;

+ Tổng giá trị các hạng mục bất động sản đang trong quá trình xây dựng không được vượt quá 10% tổng giá trị tài sản của quỹ.

3. Cơ cấu danh mục đầu tư của quỹ đầu tư bất động sản phải đáp ứng các quy định sau:

a) Đầu tư tối thiểu 65% giá trị tài sản ròng của quỹ vào các bất động sản ở Việt Nam với mục đích cho thuê hoặc khai thác để thu lợi tức ổn định theo quy định tại khoản 4 Điều này; chứng khoán của tổ chức phát hành là tổ chức kinh doanh bất động sản có doanh thu từ việc sở hữu và kinh doanh bất động sản tối thiểu là 65% tổng doanh thu tính trên báo cáo tài chính năm gần nhất (sau đây gọi là tổ chức kinh doanh bất động sản). Trường hợp chỉ đầu tư vào chứng khoán của tổ chức kinh doanh bất động sản, quỹ đầu tư bất động sản phải đầu tư vào chứng khoán của ít nhất 03 tổ chức phát hành;

b) Không đầu tư quá 35% giá trị tài sản ròng của quỹ vào các tài sản quy định tại điểm a khoản 2 Điều này, không tính phần đầu tư vào chứng khoán của tổ chức kinh doanh bất động sản. Việc đầu tư vào các tài sản này phải bảo đảm các giới hạn sau:

– Không đầu tư vào quá 10% tổng số chứng khoán đang lưu hành của một tổ chức phát hành, tổng số chứng chỉ quỹ đang lưu hành của một quỹ đại chúng do công ty khác quản lý, trừ công cụ nợ của Chính phủ;

– Không đầu tư quá 5% tổng giá trị tài sản của quỹ vào chứng khoán và các tài sản (nếu có) quy định tại điểm a, b khoản 2 Điều 24 Thông tư này của một tổ chức phát hành, chứng chỉ quỹ của một quỹ đại chúng do công ty khác quản lý, trừ công cụ nợ của Chính phủ;

– Không đầu tư quá 10% tổng giá trị tài sản của quỹ vào chứng khoán phát hành bởi các công ty trong cùng một nhóm công ty có quan hệ sở hữu với nhau thuộc các trường hợp sau đây: công ty mẹ, công ty con; các công ty sở hữu trên 35% cổ phần, phần vốn góp của nhau; nhóm công ty con có cùng một công ty mẹ;

– Không đầu tư quá 10% tổng giá trị tài sản của quỹ vào các chứng chỉ quỹ đại chúng, cổ phiếu công ty đầu tư chứng khoán đại chúng;

– Không đầu tư quá 5% tổng giá trị tài sản của quỹ vào tài sản quy định tại điểm đ khoản 2 Điều 24 Thông tư này.

c) Không đầu tư vào chứng chỉ của chính quỹ đó;

d)Hoạt động vay, cho vay, giao dịch mua bán lại, giao dịch ký quỹ, bán khống của quỹ thực hiện theo quy định sau:

• Công ty quản lý quỹ không được sử dụng vốn và tài sản của quỹ để cho vay hoặc bảo lãnh cho bất kỳ khoản vay nào.

• Công ty quản lý quỹ không được phép vay để đầu tư, trừ trường hợp vay ngắn hạn theo quy định của pháp luật về ngân hàng để trang trải các chi phí cần thiết cho quỹ hoặc thực hiện thanh toán các giao dịch chứng chỉ quỹ với nhà đầu tư. Tổng giá trị các khoản vay ngắn hạn của quỹ không được quá 5% giá trị tài sản ròng của quỹ tại mọi thời điểm và thời hạn vay tối đa 30 ngày.

• Công ty quản lý quỹ không được sử dụng tài sản của quỹ để thực hiện các giao dịch ký quỹ (vay mua chứng khoán) cho quỹ hoặc cho bất kỳ cá nhân, tổ chức khác; không được sử dụng tài sản của quỹ thực hiện các giao dịch bán khống, cho vay chứng khoán.

• Trường hợp có quy định tại Điều lệ quỹ, quỹ được thực hiện giao dịch mua bán lại công cụ nợ của Chính phủ theo quy định của Bộ Tài chính về quản lý giao dịch công cụ nợ của Chính phủ.

4. Quỹ đầu tư bất động sản được đầu tư vào bất động sản đáp ứng các điều kiện sau:

a) Là bất động sản được phép đưa vào kinh doanh theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản. Bất động sản đầu tư phải ở Việt Nam với mục đích cho thuê hoặc để khai thác nhằm mục đích thu lợi tức ổn định. Loại bất động sản đầu tư phải phù hợp với chính sách và mục tiêu đầu tư quy định tại Điều lệ quỹ và Bản cáo bạch;

b) Là nhà, công trình xây dựng đã hoàn thành theo quy định của pháp luật về xây dựng. Trường hợp bất động sản đang trong quá trình xây dựng, chỉ được đầu tư khi bảo đảm đáp ứng các điều kiện sau:

– Không phải là đất chưa có công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và đất đai;

– Dự án xây dựng đã được thực hiện đúng tiến độ tính đến thời điểm quỹ tham gia góp vốn;

– Đã có hợp đồng giao dịch với các khách hàng tiềm năng, bảo đảm bất động sản có thể bán được hoặc có thể sử dụng, cho thuê ngay sau khi hoàn tất;

– Tổng giá trị các hạng mục bất động sản đang trong quá trình xây dựng không được vượt quá 10% tổng giá trị tài sản của quỹ.

5. Cơ cấu đầu tư của quỹ đầu tư bất động sản chỉ được vượt mức so với các hạn chế đầu tư đã quy định tại điểm a, b khoản 3 Điều này và chỉ do các nguyên nhân sau:

a) Biến động giá trên thị trường của tài sản trong danh mục đầu tư của quỹ;

b) Thực hiện các khoản thanh toán của quỹ theo quy định của pháp luật;

c) Hoạt động hợp nhất, sáp nhập, chia, tách các tổ chức phát hành;

d) Quỹ mới được cấp phép thành lập hoặc do tăng vốn, hợp nhất quỹ, sáp nhập quỹ mà thời gian hoạt động chưa quá 06 tháng kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận đăng ký lập quỹ hoặc Giấy chứng nhận đăng ký lập quỹ điều chỉnh;

đ) Quỹ đang trong thời gian giải thể.

IV. Quản lý bất động sản trong danh mục đầu tư

1. Trước khi đầu tư vào bất động sản, công ty quản lý quỹ phải xây dựng kế hoạch khai thác và sử dụng bất động sản đó trong 05 năm. Kế hoạch này phải được Ban đại diện quỹ phê duyệt.

Bất động sản phải được nắm giữ trong thời gian tối thiểu là 02 năm kể từ ngày mua, trừ các trường hợp buộc phải bán tài sản theo yêu cầu của pháp luật hoặc theo quyết định của Đại hội nhà đầu tư hoặc Ban đại diện quỹ phù hợp với thẩm quyền được giao quy định tại Điều lệ quỹ.

2. Công ty quản lý quỹ phải có bộ phận quản lý quỹ đầu tư bất động sản bao gồm các nhân viên nghiệp vụ đáp ứng các yêu cầu sau:

a) Không thuộc trường hợp đang bị truy cứu trách nhiệm hình sự hoặc chấp hành hình phạt tù hoặc bị cấm hành nghề chứng khoán theo quy định pháp luật;

b) Chưa bị xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực chứng khoán và thị trường chứng khoán;

c) Để quản lý danh mục đầu tư chứng khoán của quỹ đầu tư bất động sản, công ty quản lý quỹ phải chỉ định tối thiểu 02 người điều hành quỹ;

d) Để quản lý danh mục bất động sản của quỹ đầu tư bất động sản, công ty quản lý quỹ phải chỉ định tối thiểu 02 nhân viên có thẻ thẩm định viên về giá. Các nhân viên này phải có tối thiểu 02 năm kinh nghiệm thẩm định giá bất động sản tại các tổ chức kinh doanh bất động sản, tổ chức kinh doanh dịch vụ bất động sản, doanh nghiệp thẩm định giá.

Trường hợp người điều hành quỹ quy định tại điểm c đồng thời đáp ứng tiêu chuẩn quy định tại điểm d, thì người điều hành quỹ đó được kiêm nhiệm công tác quản lý danh mục đầu tư bất động sản của quỹ đầu tư bất động sản.

3. Công ty quản lý quỹ có trách nhiệm:

a) Thay mặt quỹ thực hiện đầy đủ quyền sở hữu, quyền sử dụng, nghĩa vụ, trách nhiệm đối với tài sản của quỹ. Tự nguyện, trung thực vì lợi ích tốt nhất của quỹ;

b) Thường xuyên kiểm tra, giám sát và thực hiện mọi hoạt động bảo đảm chủ đầu tư dự án, bên bán, bên thuê, bên thuê mua, tổ chức quản lý bất động sản và các đối tác khác trong các hợp đồng kinh tế liên quan tới bất động sản của quỹ thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ của mình theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và các quy định pháp luật khác có liên quan;

c) Kịp thời đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản của quỹ theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản. Bảo đảm có đầy đủ Giấy chứng nhận quyền sở hữu bất động sản, quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định của pháp luật đối với bất động sản đã có sẵn; giấy phép xây dựng hoặc hồ sơ dự án và thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt đối với bất động sản đang xây dựng; thiết kế bản vẽ thi công, hồ sơ hoàn công và biên bản nghiệm thu bàn giao đưa vào sử dụng đối với bất động sản thuộc các dự án chưa có Giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng; hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ xây dựng nhà, công trình xây dựng đó được phê duyệt đối với nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; và các văn bản, giấy tờ và các tài liệu pháp lý khác theo các quy định của pháp luật liên quan;

d) Trường hợp quỹ là đồng chủ sở hữu, đồng sử dụng bất động sản thì công ty quản lý quỹ phải bảo đảm quỹ được tự do chuyển nhượng phần tài sản của quỹ tại mọi thời điểm với mức giá không bị phụ thuộc bởi bên thứ ba, đồng thời phải có đầy đủ các quyền sau:

– Hưởng lợi từ hoạt động vận hành và khai thác bất động sản theo hợp đồng quản lý bất động sản, tương ứng với tỷ lệ vốn góp;

– Tham gia ý kiến, quyết định các vấn đề quan trọng, bao gồm việc thay đổi nội dung hợp đồng hợp tác kinh doanh, hợp đồng quản lý, vận hành bất động sản, hợp đồng khai thác bất động sản, các thỏa thuận, hợp đồng kinh tế khác. Trường hợp quỹ sở hữu bất động sản một cách gián tiếp, thông qua việc sở hữu cổ phần, phần vốn góp của công ty sở hữu bất động sản, quỹ phải có đầy đủ các quyền của cổ đông, thành viên góp vốn, bao gồm quyền tự do chuyển nhượng tài sản (cổ phần, phần vốn góp) của quỹ;

đ) Ký các hợp đồng quản lý bất động sản và các hợp đồng kinh tế khác đối với tài sản của quỹ theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và các quy định pháp luật liên quan. Trường hợp ký mới, ký kéo dài, trong vòng 15 ngày, kể từ ngày ký hợp đồng quản lý bất động sản, công ty quản lý quỹ có trách nhiệm gửi hợp đồng này cho Ủy ban Chứng khoán Nhà nước;

e) Mua đầy đủ bảo hiểm cho các bất động sản trong danh mục đầu tư của quỹ. Tổ chức bảo hiểm phải được Đại hội nhà đầu tư thông qua;

g) Phối hợp với ngân hàng giám sát, bảo đảm lưu ký đầy đủ tại ngân hàng giám sát mọi tài liệu liên quan tới bất động sản của quỹ, đặc biệt là các tài liệu xác minh quyền sở hữu theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 74 Thông tư này.

4. Công ty quản lý quỹ phải ủy quyền cho tổ chức quản lý bất động sản để bảo quản, giữ gìn, trông coi, bảo trì, sửa chữa, nâng cấp, vận hành và khai thác bất động sản theo hợp đồng quản lý bất động sản.

Tiêu chí lựa chọn tổ chức quản lý bất động sản, nguyên tắc của hợp đồng quản lý bất động sản phải được quy định tại Điều lệ quỹ. Tổ chức quản lý bất động sản và hợp đồng quản lý bất động sản phải được Đại hội nhà đầu tư thông qua.

5. Tổ chức quản lý bất động sản có trách nhiệm:

a) Giám sát thường xuyên, liên tục, quản lý mọi hoạt động kinh doanh, khai thác và sử dụng bất động sản, bảo đảm bất động sản được quản lý, vận hành, khai thác, sử dụng hiệu quả, an toàn; chất lượng dịch vụ cung cấp phù hợp với tiêu chí, yêu cầu của công ty quản lý quỹ và các điều khoản tại hợp đồng quản lý bất động sản;

b) Tuân thủ các quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và các quy định của pháp luật khác khi quản lý, khai thác, sử dụng bất động sản. Cẩn trọng, tự nguyện, trung thực và vì lợi ích cao nhất của quỹ;

c) Mọi hoạt động sửa chữa, bảo trì, nâng cấp, mở rộng diện tích khai thác, sử dụng, thay đổi kết cấu bất động sản chỉ được thực hiện sau khi đã có ý kiến chấp thuận của công ty quản lý quỹ, Ban đại diện quỹ theo quy định của hợp đồng quản lý bất động sản;

d) Cung cấp đầy đủ, chính xác thông tin cho công ty quản lý quỹ về tình hình kinh doanh và triển vọng biến động phân khúc thị trường của loại bất động sản đang quản lý. Định kỳ hằng năm, tổ chức quản lý bất động sản có trách nhiệm gửi Ban đại diện quỹ, công ty quản lý quỹ báo cáo về kết quả hoạt động quản lý bất động sản để tổng hợp, trình Đại hội nhà đầu tư thường niên. Báo cáo phải bao gồm đầy đủ các nội dung theo mẫu quy định tại Phụ lục XX ban hành kèm theo Thông tư này;

đ) Bảo mật mọi thông tin có liên quan tới bất động sản và các hoạt động kinh doanh và khai thác bất động sản đang quản lý. Trừ cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền, tổ chức quản lý bất động sản không được cung cấp các thông tin nêu trên cho bất kỳ tổ chức, cá nhân nào, kể cả các bộ phận kinh doanh khác của chính tổ chức quản lý bất động sản;

e) Tổ chức quản lý bất động sản chịu trách nhiệm bồi thường cho quỹ trong trường hợp do sự không cẩn thận gây thiệt hại tài sản trong quá trình quản lý bất động sản, kể cả trong trường hợp do lỗi, sai sót hoặc hành vi lừa đảo của nhân viên của tổ chức này, hay của tổ chức, cá nhân là bên thứ ba cung cấp dịch vụ có liên quan tới hoạt động quản lý bất động sản, trừ trường hợp Đại hội nhà đầu tư có quyết định khác.

V. Phân phối lợi nhuận của quỹ đầu tư bất động sản

Quỹ đầu tư bất động sản phải sử dụng tối thiểu 90% lợi nhuận thực hiện trong năm để chi trả lợi tức cho nhà đầu tư.

Quỹ thực hiện chia lợi tức bằng tiền hoặc chứng chỉ quỹ.

Tối thiểu 15 ngày trước khi phân phối lợi tức, công ty quản lý quỹ phải thông báo đến nhà đầu tư bằng phương thức để bảo đảm đến được địa chỉ liên lạc hoặc thư điện tử đã đăng ký.

Việc chi trả lợi tức quỹ bảo đảm nguyên tắc:

a) Lợi tức phân phối cho nhà đầu tư được lấy từ nguồn lợi nhuận trong kỳ hoặc lợi nhuận lũy kế sau khi quỹ đã hoàn tất mọi nghĩa vụ thuế, tài chính theo quy định pháp luật;

b) Mức chi trả lợi tức phải phù hợp với chính sách phân phối lợi nhuận của quỹ quy định tại Điều lệ quỹ và được Đại hội nhà đầu tư thông qua;

c) Sau khi chi trả, quỹ vẫn phải đảm bảo có nguồn vốn để thanh toán đủ các khoản nợ, nghĩa vụ tài sản khác đến hạn và giá trị tài sản ròng quỹ sau khi chi trả lợi tức phải không thấp hơn 50 tỷ đồng;

d) Trường hợp phân phối lợi tức bằng chứng chỉ quỹ, quỹ phải có đủ nguồn vốn đối ứng từ lợi nhuận sau thuế chưa phân phối căn cứ trên báo cáo tài chính kỳ gần nhất đã được kiểm toán hoặc soát xét.

VI. Hợp nhất, sáp nhập quỹ

Tham khảo Điều 56 Thông tư 98/2020/TT-BTC

VII. Giải thể quỹ đầu tư bất động sản

Đại hội nhà đầu tư thống nhất ngày giải thể quỹ. Kể từ ngày giải thể quỹ, công ty quản lý quỹ, ngân hàng lưu ký, ngân hàng giám sát (nếu có) không được:

a) Thực hiện các hoạt động đầu tư, giao dịch mua các tài sản cho quỹ;

b) Chuyển các khoản nợ không có bảo đảm thành các khoản nợ có bảo đảm bằng tài sản của quỹ;

c) Tặng, cho tài sản của quỹ cho tổ chức, cá nhân khác;

d) Thanh toán hợp đồng trong đó giá trị phần nghĩa vụ của quỹ lớn hơn giá trị phần nghĩa vụ của bên kia hoặc thanh toán nợ cho các chủ nợ đồng thời là bên nợ của quỹ mà không thực hiện bù trừ;

đ) Thực hiện các giao dịch khác với mục đích tẩu tán tài sản của quỹ.

Tài sản của quỹ đang giải thể bao gồm:

a) Tài sản và quyền về tài sản mà quỹ có tại thời điểm quỹ buộc phải giải thể;

b) Các khoản lợi nhuận, các tài sản và các quyền về tài sản mà quỹ sẽ có do việc thực hiện các giao dịch được xác lập trước thời điểm quỹ buộc phải giải thể;

c) Tài sản là vật bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của quỹ. Trường hợp thanh toán tài sản là vật bảo đảm được trả cho các chủ nợ có bảo đảm, nếu giá trị của vật bảo đảm vượt quá khoản nợ có bảo đảm phải thanh toán thì phần vượt quá đó là tài sản của quỹ.

Đại hội nhà đầu tư chỉ định một công ty kiểm toán được chấp thuận kiểm toán cho đơn vị có lợi ích công chúng hoặc duy trì Ban đại diện quỹ đương nhiệm để thực hiện kiểm tra, đánh giá, giám sát quá trình thanh lý và phân phối tài sản quỹ.

Công ty quản lý quỹ hoặc ngân hàng lưu ký, ngân hàng giám sát (trong trường hợp không có công ty quản lý quỹ) chịu trách nhiệm thực hiện việc thanh lý, phân chia tài sản cho nhà đầu tư theo phương án đã được Đại hội nhà đầu tư thông qua. Thời hạn thanh lý tài sản, phân chia tài sản cho nhà đầu tư thực hiện theo phương án giải thể nhưng không quá 02 năm kể từ ngày giải thể quỹ. Quá hạn nêu trên, công ty quản lý quỹ, ngân hàng lưu ký, ngân hàng giám sát (nếu có) thực hiện hoàn trả danh mục cho nhà đầu tư theo quy định tại khoản 6 Điều này. Trong thời gian quỹ đang thanh lý tài sản để giải thể, giá dịch vụ quản lý, giá dịch vụ giám sát và các chi phí khác được thu theo biểu giá dịch vụ đã được Đại hội nhà đầu tư thông qua.

Công ty quản lý quỹ, ngân hàng lưu ký, ngân hàng giám sát (nếu có) khi thực hiện thanh lý tài sản của quỹ phải bảo đảm:

a) Đối với chứng khoán niêm yết, đăng ký giao dịch phải thực hiện thông qua hệ thống giao dịch của Sở giao dịch chứng khoán;

b) Đối với tài sản không phải là chứng khoán niêm yết, đăng ký giao dịch phải được sự chấp thuận của tổ chức kiểm toán độc lập hoặc Ban đại diện quỹ theo quy định tại khoản 3 Điều này.

Công ty quản lý quỹ, ngân hàng lưu ký, ngân hàng giám sát (nếu có) hoàn trả danh mục của quỹ cho nhà đầu tư tương ứng với tỷ lệ sở hữu của nhà đầu tư. Việc hoàn trả danh mục cho nhà đầu tư phải đảm bảo nguyên tắc:

a) Quỹ đảm bảo thanh toán các nghĩa vụ theo quy định và thứ tự tại điểm a, b khoản 4 Điều 104 Luật chứng khoán;

b) Danh mục hoàn trả cho nhà đầu tư phải đầy đủ các loại tài sản, cơ cấu theo danh mục của quỹ;

c) Trong trường hợp là chứng khoán đăng ký, lưu ký tập trung, việc chuyển giao tài sản cho nhà đầu tư được công ty quản lý quỹ, ngân hàng lưu ký, ngân hàng giám sát (nếu có) thực hiện theo hướng dẫn của Tổng công ty lưu ký và bù trừ chứng khoán Việt Nam.

Trường hợp là các tài sản phải đăng ký sở hữu khác, công ty quản lý quỹ, ngân hàng lưu ký, ngân hàng giám sát (nếu có) có trách nhiệm yêu cầu tổ chức tiếp nhận vốn đầu tư, tổ chức phát hành, tổ chức quản lý sổ cổ đông đăng ký sở hữu tài sản cho nhà đầu tư. Việc hoàn trả hoàn tất khi nhà đầu tư đã được đăng ký sở hữu tài sản.

Kết quả thanh lý tài sản của quỹ phải được xác nhận bởi ngân hàng lưu ký, ngân hàng giám sát (nếu có), công ty quản lý quỹ và thông qua bởi tổ chức kiểm toán độc lập hoặc Ban đại diện quỹ (nếu có) thực hiện việc giám sát quá trình thanh lý tài sản.

Kể từ ngày giải thể cho đến khi hoàn tất giải thể quỹ, định kỳ hàng tháng, công ty quản lý quỹ phải báo cáo Ủy ban chứng khoán Nhà nước và cung cấp cho nhà đầu tư về giá trị tài sản ròng, báo cáo về tài sản và danh mục đầu tư của quỹ theo mẫu quy định tại Phụ lục IX, phụ lục X ban hành kèm theo Thông tư này. Công ty quản lý quỹ, ngân hàng lưu ký, ngân hàng giám sát (nếu có) và các tổ chức, cá nhân có liên quan phải chịu trách nhiệm về tính chính xác, trung thực và đầy đủ của hồ sơ báo cáo kết quả giải thể. Trường hợp hồ sơ báo cáo kết quả giải thể không chính xác hoặc có tài liệu giả mạo, công ty quản lý quỹ, ngân hàng lưu ký, ngân hàng giám sát (nếu có), các tổ chức, cá nhân có liên quan phải liên đới chịu trách nhiệm thanh toán số nợ chưa thanh toán và chịu trách nhiệm cá nhân trước pháp luật về những hệ quả phát sinh trong thời hạn 05 năm kể từ ngày báo cáo kết quả giải thể đến Ủy ban Chứng khoán Nhà nước.

Winland tổng hợp