Bong bóng bất động sản Nhật Bản những năm 1980 và 1990 – Một số khuyến nghị đối với Việt Nam

Ngân hàng Mizuho là một trong những ngân hàng nước ngoài đầu tiên có mặt tại Việt Nam với việc thành lập Chi nhánh Hà Nội và Chi nhánh Thành phố Hồ Chí Minh lần lượt vào năm 1996 và năm 2006. Ngoài các giải pháp tài chính toàn diện cho các tổ chức và khách hàng trong và ngoài nước, Mizuho còn duy trì mối quan hệ đối tác chiến lược với Ngân hàng thương mại cổ phần Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank), một trong những ngân hàng thương mại cổ phần lớn nhất Việt Nam thông qua tỉ lệ sở hữu 15% vốn điều lệ. Sau 26 năm, Mizuho đã đóng góp đáng kể cho nền kinh tế Việt Nam và đóng vai trò cầu nối quan trọng để thực hiện các sáng kiến ​​giữa Chính phủ Việt Nam và Chính phủ Nhật Bản.

Hiện nay, bất động sản nói chung ở Việt Nam đang thu hút được rất nhiều sự quan tâm từ Chính phủ, doanh nghiệp tới người dân. Trong những năm 1980 và 1990, ở Nhật Bản đã xảy ra tình trạng bong bóng bất động sản. Để xử lí tình trạng đó, Chính phủ Nhật Bản cần tương đối nhiều thời gian và nguồn lực tài chính để giải quyết hậu quả. Phóng viên Tạp chí Ngân hàng đã có cuộc trao đổi với ông Keita Matsunami – Tổng Giám đốc Ngân hàng Mizuho tại Việt Nam về những bài học từ bong bóng bất động sản Nhật Bản những năm 1980 và 1990 cũng như ý nghĩa đối với Việt Nam.

Phóng viên: Thưa ông, ông nhận định thế nào về tình hình bất động sản ở Việt Nam hiện nay?

Ông Keita Matsunami: Hiện nay, bất động sản nói chung ở Việt Nam đang thu hút được rất nhiều sự quan tâm từ Chính phủ, doanh nghiệp tới người dân. Tôi bắt đầu làm việc tại Mizuho Bank, Ltd. năm 1991, vào thời kì đỉnh điểm bong bóng bất động sản ở Nhật Bản và sau đó, chứng kiến ​​bong bóng vỡ. Vào thời điểm đó, chưa có “khái niệm bong bóng”; do đó, không có nhận thức rằng đó là bong bóng. Ngoài ra, sau khi bong bóng bất động sản vỡ, hầu hết mọi người đều không nhận ra rằng bong bóng đã vỡ trong một thời gian.

Tuy nhiên, cùng thời gian này, ở Hoa Kỳ và Trung Quốc, có vẻ như Chính phủ hai nước này đang hành động thận trọng để không mắc phải sai lầm tương tự. Họ phân tích kĩ lưỡng các sự kiện ở Nhật Bản, coi đó như một bài học để hạn chế xuất hiện các bong bóng nhỏ trước khi các bong bóng đó vỡ.

Theo tôi, tình hình bất động sản ở Việt Nam hiện nay không phải là bong bóng. Một thực tế rõ ràng là, nhu cầu thực về nhà ở của người dân, đặc biệt là nhu cầu nhà ở cho người lao động thu nhập thấp vẫn rất lớn. Đó là một điểm tích cực. 

Phóng viên: Ông có thể mô tả tóm lược nguyên nhân gây ra bong bóng bất động sản của Nhật Bản?
 
Ông Keita Matsunami: Nhìn chung, bong bóng là khi giá tài sản tăng đột biến so với các nguyên tắc cơ bản. Nói cách khác, bong bóng là khi giá tài sản tăng bất thường khi không thể giải thích được bằng những nguyên tắc cơ bản.

Các yếu tố sau đây có thể là nguyên nhân dẫn đến việc bất động sản ở Nhật Bản tăng giá vào cuối những năm 1980:

Một là, thay đổi về các nguyên tắc cơ bản: (i) Gia tăng nhu cầu về bất động sản: Kể từ đầu những năm 1980, tỉ lệ văn phòng trống đã giảm do nhu cầu thuê văn phòng tăng, đặc biệt là ở trung tâm Tokyo và giá bất động sản đã bắt đầu tăng lên; (ii) Chính sách tài khóa: Hiệp định Plaza (Plaza Accord) khiến đồng Yên tăng giá đã gây thiệt hại cho ngành xuất khẩu của Nhật Bản. Tuy nhiên, lợi nhuận doanh nghiệp được cải thiện khi Chính phủ thực hiện các biện pháp quyết liệt như thúc đẩy đầu tư công với quy mô lớn để vượt qua suy thoái do hậu quả của đồng Yên mạnh; (iii) Chính sách tiền tệ: Ngân hàng Trung ương Nhật Bản (BOJ) thực hiện chính sách lãi suất thấp dài hạn với mục đích hỗ trợ nền kinh tế và ngăn đồng Yên tăng giá hơn nữa.

Hai là, yếu tố bong bóng: (i) Thổi phồng kì vọng về giá còn tăng cao hơn: Chính sách tài khóa, tiền tệ kéo dài nói trên đã làm thay đổi tâm lí người dân. Đất tăng giá dựa trên “câu thần chú” là giá bất động sản không bao giờ giảm; (ii) Mở cửa thị trường tài chính: Thị trường tài chính được mở rộng với việc sử dụng các công cụ của thị trường vốn để huy động vốn khối lượng lớn, lãi suất thấp, đặc biệt ở là các tập đoàn lớn. Song song với đó là việc đầu tư tài chính tràn lan (ZAITEKU), chủ yếu được tiến hành bởi các công ty lớn. Các định chế tài chính khi đó đầu tư rất nhiều vào thị trường bất động sản.

Kết quả là vào năm 1990, thời điểm cuối chu kì của nền kinh tế bong bóng, giá đất thương mại ở Tokyo là 27,05 triệu Yên mỗi tsubo (đơn vị đo lường diện tích của Nhật Bản, tương đương 3,3 m2), cao hơn 7 lần so với năm 1983. Ngoài ra, từ năm 1985 đến 1989, dư nợ cho vay đối với các doanh nghiệp bất động sản đã tăng 95%, trong khi cho vay đối với các định chế tài chính phi ngân hàng tăng 101%.

Phóng viên: Xin ông cho biết bong bóng bất động sản của Nhật Bản đã vỡ thế nào?

Ông Keita Matsunami: Để ngăn chặn lạm phát do nền kinh tế phát triển quá nóng, tháng 5/1989, BoJ tăng lãi suất chiết khấu lên lần đầu tiên sau 9 năm. Các đợt tăng lãi suất liên tiếp kể từ đó đã dẫn đến nhận thức rộng rãi của mọi người về “bong bóng đang vỡ”. Kết hợp với việc giá cổ phiếu sụt giảm, kì vọng của người dân về giá tài sản tăng đã nhanh chóng biến mất.

Bên cạnh đó, mặc dù trước đây BoJ đã nhiều lần đưa ra các quy định về cho vay bất động sản, quy định được đưa ra vào tháng 4/1990 nhằm hạn chế tỉ lệ tăng trưởng tín dụng bất động sản trong hạn mức tăng trưởng tín dụng chung, được coi là nguyên nhân chính, mang tính quyết định. Tại thời điểm tháng 6/1990, trong tổng mức dư nợ 120 nghìn tỉ Yên đối với bất động sản, các khoản vay ngân hàng chiếm 59 nghìn tỉ Yên. Quy định mới này đã tỏ ra hiệu quả trong việc cắt giảm nguồn tài trợ vốn với kinh doanh bất động sản.
 
Phóng viên: Vậy, làm thế nào để ngăn chặn bong bóng bất động sản xảy ra?

Ông Keita Matsunami: Trên thực tế, việc tăng giá tài sản dựa trên tuân thủ các nguyên tắc cơ bản đã nêu trên là một sự kiện lành mạnh, không có vấn đề gì. Vấn đề là việc tăng giá lệch quỹ đạo đáng kể so với các nguyên tắc cơ bản và để ngăn chặn sự tăng giá đó, cần cấm đầu cơ mua bán bất động sản ngay từ đầu hoặc đưa ra các quy định hiệu quả nhằm kiểm soát cho vay đầu cơ bất động sản trong khi không gây ảnh hưởng đến giao dịch bất động sản gắn với nhu cầu thực tế.

Phóng viên: Theo ông, nếu có bong bóng bất động sản, chúng ta nên làm thế nào để ngăn nó vỡ?
 
Ông Keita Matsunami: Những thay đổi về giá tài sản luôn đi kèm với giai đoạn điều chỉnh. Vào thời điểm xảy ra cuộc khủng hoảng Lehman Brothers, Chính phủ Hoa Kỳ đã sử dụng ngân sách chính phủ và nhanh chóng xử lí các tài sản không hiệu quả của các tổ chức tài chính, đưa nền kinh tế nhanh chóng trở lại trạng thái bình thường. Trong trường hợp của Nhật Bản, phải mất 10 năm kể từ khi bong bóng vỡ đến khi Chính phủ Nhật Bản giải ngân các gói tài chính công cho các tổ chức tài chính lớn. Việc chậm trễ hỗ trợ ngân sách chính phủ để xử lí khiến cho nền kinh tế Nhật Bản rơi vào tình trạng trì trệ một thời gian dài. Người ta nói rằng, việc Chính phủ Nhật Bản không thể đưa ra các quyết định chính trị hợp lí do dành nhiều thời gian ưu tiên đối phó với phản ứng dữ dội từ các phương tiện truyền thông đại chúng và công chúng.
 
Phóng viên: Xin ông gợi ý một số khuyến nghị đối với Việt Nam hiện tại?

Ông Keita Matsunami: Những gì tôi kể ra trên đây là câu chuyện của Nhật Bản từ những năm 1980 đến 1990 và so với Việt Nam ngày nay, dù có điểm tương đồng, thực tế cũng có nhiều điểm khác biệt so với Nhật Bản như đã nêu ở trên. Tình hình hiện nay ở Việt Nam khác với Nhật Bản thời điểm đó.

Theo tôi, tình hình bất động sản ở Việt Nam hiện nay không phải là bong bóng. Một thực tế rõ ràng là, nhu cầu thực về nhà ở của người dân, đặc biệt là nhu cầu nhà ở cho người lao động thu nhập thấp vẫn rất lớn. Đó là một điểm tích cực.

Trong thời kì bong bóng bất động sản, phản ứng của Chính phủ Nhật Bản quá chậm và rời rạc, qua đó dẫn đến một “thập kỉ mất mát”. Do đó, các hành động nhanh chóng của Chính phủ Việt Nam là rất quan trọng trong trường hợp này, bao gồm:

Một là, về các biện pháp tài khóa: Thông qua chính sách tài khóa, Chính phủ có thể hỗ trợ cho người tiêu dùng thông qua việc giảm thuế, gia tăng chi tiêu công. Để đảm bảo rằng các biện pháp tài chính không gây ra bong bóng bất động sản khác, các biện pháp đó nên được áp dụng đối với phân khúc nhà ở xã hội/nhà ở có giá vừa phải phù hợp với thu nhập của đa số người lao động.

Hai là, các biện pháp thanh khoản để tránh khủng hoảng tín dụng: Khủng hoảng tín dụng, sau đó dẫn đến giảm phát ở Nhật Bản trong những năm 1990, là do các ngân hàng không muốn cho vay. Hạn chế cho vay làm cho lượng tiền được bơm vào nền kinh tế ít đi. Do đó, người tiêu dùng và doanh nghiệp không thể vay để đầu tư sản xuất, kinh doanh và tiêu dùng, mặc dù lãi suất thấp, khiến giá cả giảm sâu hơn. Mặc dù các ngân hàng đã được cấp ngân quỹ để cơ cấu lại bảng cân đối kế toán của mình, nhưng họ đã không làm như vậy vì sợ bị lộ những khoản lỗ được che giấu từ lâu. Do đó, các khoản lỗ của ngân hàng cần được ghi nhận để thoát khỏi tình trạng khủng hoảng tín dụng, đồng thời cần minh bạch hóa hệ thống ngân hàng. Ngoài ra, các ngân hàng phải tin tưởng vào khả năng đánh giá và quản lí rủi ro của mình.

Ba là, giảm tình trạng mất cân đối cung cầu: Hiện tại, ở Việt Nam, nguồn cung bất động sản, đặc biệt là nguồn cung nhà ở xã hội tương đối khan hiếm và chậm. Điều này được lí giải chủ yếu do tính dễ bị tổn thương về mặt pháp lí của bất động sản: Hệ thống các văn bản pháp quy về bất động sản chưa đồng bộ, đôi khi còn xảy ra tình trạng “luật chồng luật” dẫn đến tranh cãi, lúng túng trong thực tiễn áp dụng. Những lỗ hổng ở đây bao gồm khó khăn trong xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng, giao đất, đấu giá quyền sử dụng đất… dẫn đến mất cân đối cung cầu, gây biến động giá/bong bóng tài sản về lâu dài. Để đối phó với điều này, Chính phủ Việt Nam nên xem xét lại quy trình phê duyệt theo quy định để tháo gỡ những trở ngại cho các nhà phát triển dự án bất động sản nhằm gia tăng nguồn cung.

Bốn là, giảm sự mất cân đối giữa phân khúc cao cấp và nhà ở xã hội/nhà ở bình dân: Nhìn chung, cơ cấu sản phẩm nhà ở tại Việt Nam hiện nay vẫn thiên về phân khúc nhà ở cao cấp dành cho người có thu nhập trung bình – khá. Ngược lại, số lượng phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân còn tương đối ít, ảnh hưởng đến sự an cư lạc nghiệp của phần lớn người lao động Việt Nam là tầng lớp lao động – lực lượng nền tảng của các cơ sở sản xuất, xuất khẩu, tiêu dùng tại thị trường trong nước và quốc tế. Chính phủ Việt Nam nên tạo nhiều ưu đãi hơn cho nhà ở xã hội/nhà ở giá rẻ bằng các hình thức không chỉ ưu đãi về thuế, ưu đãi lãi suất mà còn cung cấp/tạo quỹ đất sẵn có đối với nhà ở xã hội/nhà ở giá rẻ cho các nhà phát triển bất động sản.

Năm là, giảm chi phí đầu vào của các doanh nghiệp bất động sản: Một khó khăn lớn khác của các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam hiện nay là đang gặp khó khăn trong huy động vốn từ thị trường chứng khoán, thị trường trái phiếu… các doanh nghiệp bất động sản còn chịu tác động từ biến động của lãi suất, tỉ giá và giá nguyên vật liệu đầu vào cao dẫn đến chi phí đầu vào cao hơn khiến giá nhà đất tăng cao. Cần có sự phối hợp chặt chẽ, đồng bộ giữa Bộ Tài chính, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam và Bộ Xây dựng để từ đó đưa ra các giải pháp cho những điểm nghẽn đó.   
 
Phóng viên: Xin cảm ơn ông Keita Matsunami!

Theo Tạp chí Ngân hàng Link