Chỉ số giá bất động sản là gì?

CHỈ SỐ GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

1. Các khái niệm

Gần đây Đại học kinh tế Hà Nội vừa tổ chức hội nghị: Tọa đàm khoa học: “Định giá bất động sản: Chia sẻ kinh nghiệm và kiến thức về chỉ số giá bất động sản tại Nhật Bản”.

Vậy, chỉ số giá bất động sản là gì? Trước tiên, chúng ta sẽ tìm hiểu về Chỉ số giá để nắm một số khái niệm cơ bản về chỉ số giá như: Chỉ số giá tiêu dùng CPI, Lạm phát, Giảm phát, tốc độ tăng trưởng GDP, hay một chỉ số cực kỳ quen thuộc là VNindex và mục đích người ta tạo ra các chỉ số giá để làm gì?

Chỉ số giá trong tiếng Anh là Price index. Chỉ số giá là số bình quân gia quyền của giá hàng hoá và dịch vụ theo thời gian.

Công thức xác định

Công thức chung để tính chỉ số giá là:

I_p = Σ(p₁q)/ Σ(p₀q) * 100

Trong đó:

• Ip là chỉ số giá.

• p₁ là giá của hàng hoá và dịch vụ được đưa vào công thức tính chỉ số giá trong thời kì hiện
  hành.

• p₀ là giá của hàng hoá dịch vụ trong thời kì gốc

• q là lượng hàng hoá và dịch vụ dùng làm quyền số để tính chỉ số giá (có thể là q₀, q₁ hay q của
  thời kì nào đó).

Ghi chú: Các chỉ số giá khác nhau sử dụng giá (p) và lượng (q) khác nhau. Chẳng hạn như:

• Chỉ số giá bán buôn (PPI) sử dụng giá bán buôn và Chỉ số giá bán lẻ (RPI) hay còn gọi là chỉ số giá tiêu
  dùng (CPI) sử dụng giá bán lẻ và quyền số là q₀, tức lượng hàng trong giỏ hàng hoá và dịch vụ mà người tiêu dùng điển hình mua trong thời kì gốc.

• Chỉ số giá sinh hoạt (CLI) sử dụng quyền số q₀ là lượng của giỏ hàng hoá và dịch vụ mà một nhóm
  dân cư mua (ví dụ dân cư thành thị, nông thôn).

• Chỉ số giá nguyên liệu (MPI) sử dụng quyền số q₁ là lượng các loại nguyên liệu đầu vào quan trọng.

Ngoài ra, cần chú ý rằng nếu các chỉ số trên sử dụng quyền số là lượng hàng hoá và dịch vụ của thời kì hiện
hành (hay thời kì báo cáo – kí hiệu là q₁), thì chỉ số giá tính được gọi là chỉ số giá Paasche; ngược lại, chúng được gọi là số giá Laspeyres, nếu quyền số là lượng hàng hoá và dịch vụ của thời kì gốc (thời kì cơ sở – q₀).

Ý nghĩa của chỉ số giá

Chỉ số giá cho chúng ta biết sự phát triển (tăng/giảm) của giá cả và vì vậy thường được sử dụng để tính tỉ lệ lạm phát và điều chỉnh các biến danh nghĩa thành biến thực tế.

Ví dụ:

• Chỉ số giá hàng hóa tiêu dùng (CPI) tăng tức là lạm phát, sức mạng đồng tiền giảm, cùng 1 số tiền trong quá khứ đến hiện tại đã mua được số lượng hàng hóa ít hơn quá khứ (q1<q0).
• Chỉ số giá chứng khoán Vnindex chẳng hạn; chỉ số tăng tức là nhà đầu tư đang có lời, thị trường chứng khoán đang tốt, nhà đầu tư kỳ vọng vào sự phát triển của nền kinh tế (các doanh nghiệp niêm yết sẽ tạo nhiều lợi nhuận hơn) trong tương lai nên chấp nhận mua chứng khoán với giá cao.

2. Chỉ số giá bất động sản là gì?

Bất động sản là loại hàng hóa đặc biệt, giá trị lớn, ở một chừng mực nào đó có giới hạn (đất đai), tốc độ tăng về số lượng chậm hơn so với các hàng hóa thông thường. Theo tài liệu của Tổng cục thống kê Việt Nam thì:

Chỉ số giá bất động sản là chỉ tiêu tương đối (tính bằng %), phản ánh xu hướng và mức độ biến động giá giao dịch bất động sản theo thời gian.

Chỉ số giá bất động sản được tính dựa trên danh mục mặt hàng bất động sản đại diện được giao dịch trên thị trường trong một thời kỳ nhất định. Danh mục mặt hàng bất động sản đại diện được sử dụng để thu thập giá định kỳ phục vụ tính chỉ số bất động sản.

Quyền số của chỉ số giá bất động sản là tỷ trọng (tính bằng %) về giá trị giao dịch bất động sản của các nhóm hàng tương ứng trên tổng giá trị bất động sản giao dịch trên thị trường. Quyền số được sử dụng cố định trong 05 năm.

Công thức tính chỉ số giá bất động sản tại Việt Nam

Chỉ số giá bất động sản được tính toán theo công thức Laspeyres (quyền số được tính tại thời điểm trong quá khứ, cố định 5 năm nên coi như 5 năm không có sự thay đổi về số lượng nên chỉ số có thể tăng cao ngất ngưỡng) bình quân nhân gia quyền có dạng tổng quát như sau:

Trên đây là một vài khái niệm cơ bản về chỉ số giá, chỉ số giá bất động sản và phương pháp tính chỉ số giá bất động sản Việt Nam do Tổng cục thống kê kết hợp với Bộ xây dựng ban hành, cụ thể như sau:

Thời gian ban hành: Theo quý/năm

Các phân tổ hàng hóa bất động sản gồm

• Bất động sản để bán, chuyển nhượng
• Bất động sản cho thuê
• Dịch vụ cho thuê bất động sản

Nguồn số liệu: Điều tra giá trên thị trường bất động sản Việt Nam.

Chúng tôi hi vọng những khái niệm cơ bản nêu trên có thể giúp ích cho quý vị trong việc tìm hiểu, áp dụng trong kinh doanh bất động sản tại Việt Nam.

Nguồn Tổng hợp