Chia sẻ kinh nghiệm mua nhà tại Nhật từ A đến Z

Nhật Bản là quốc gia có khoảng 500.000 người Việt sinh sống, làm việc và không ngừng tăng lên. Nhật Bản đã trở thành quê hương thứ 2 của người Việt, với tâm lý an cư lạc nghiệp, không ít bạn trẻ lao động muốn mua nhà ở để định cư, ổn định cuộc sống. Thật tuyệt vời vì Nhật Bản là quốc gia không hạn chế người nước ngoài sở hữu bất cứ loại bất động sản nào bao gồm cả đất đai.

Ngoài ra, khi mua nhà ở Nhật Bản, người mua được hưởng nhiều ưu đãi như được vay tiền với lãi suất thấp, miễn giảm thuế trong 10 năm, xin vĩnh trú thuận lợi và hưởng nhiều chính sách hỗ trợ khác từ Chính phủ.

Vậy thì làm thế nào để mua nhà tại Nhật? Khi tìm mua nhà tại Nhật, bạn cần chuẩn bị và lưu ý những vấn đề gì? Bài viết sau đây chia sẻ toàn bộ kinh nghiệm mua nhà tại Nhật cho bất cứ ai quan tâm đến vấn đề này. Hãy cùng tìm hiểu để sớm có được căn nhà như ý tại đất nước Nhật Bản nhé!

1. Chuẩn bị tài chính để mua nhà tại Nhật Bản

Ở Nhật Bản, các bạn chủ yếu di chuyển, đi chơi, đi làm đều bằng tàu điện nên thuận tiện nhất bạn nên tìm nhà ở, căn hộ ở gần các ga tàu điện, trạm xe buýt, thuận tiện sử dụng các phương tiện công cộng.

Tiêu chí và giá tham khảo khi chọn mua nhà tại Nhật

+ Mua chung cư: Cách ga tàu điện khoảng 5 phút đi bộ, diện tích 50-70m2, giá khoảng 2500-3500 man.
+ Mua nhà phố: Cách ga tàu điện khoảng 15-20p đi bộ, diện tích đất 100m2, diện tích sử dụng 80m2, nhà 2 tầng, giá khoảng 2700-3700 man.

Giá nhà tại Nhật phụ thuộc vào nhiều yếu tố như sau:

– Thời gian nhà đã qua sử dụng (tuổi nhà):

+ Đối với nhà mới: giá mua = giá đất + giá nhà.
Giá đất tùy theo vùng, dao động 1000-3000 man.

+ Đối với nhà cũ: giá mua = giá đất + giá nhà *((20 – tuổi nhà)/20).
Ở Nhật quy định nhà đã được sử dụng 20 năm thì giá nhà bằng 0, khi bán chỉ tính tiền giá đất.

– Diện tích đất và diện tích sử dụng: diện tích sử dụng là diện tích của toàn bộ các tầng trong ngôi nhà, không tính bãi giữ xe.

– Vị trí nhà: nhà càng gần khu vực có nhiều tiện ích như ga tàu điện, siêu thị, khu mua sắm, combini, công viên,… thì có giá càng cao.

Đặc biệt là vị trí gần ga, ga càng lớn và càng nhiều tuyến tàu thì giá nhà khu vực đó càng cao. Ví dụ, cùng một dạng nhà với diện tích như nhau, nếu từ nhà đi bộ đến ga dưới 10 phút sẽ có giá 4500 man, từ 10-15 phút thì giá 4000 man, từ 15-20 phút thì giá 3500 man.

2. Điều kiện để mua nhà tại Nhật Bản

Bạn hoàn toàn có thể mua nhà tại Nhật khi đáp ứng được các yêu cầu sau:

– Tổng thu nhập năm (年収) từ 450 man trở lên, bao gồm tất cả các khoản từ lương, thưởng, OT, trợ cấp,… của bạn hoặc của cả hai vợ chồng nếu đã lập gia đình.

– Lý lịch tư pháp tốt, chưa từng phạm tội tại Nhật.

– Không có bất kỳ khoản vay nào tại thời điểm mua nhà.

– Lịch sử đóng thuế đầy đủ.

– Không có khoản nợ hoặc thanh toán trễ cho các bên Credit Card (Visa, Master, JCB,…).

– Có visa dài hạn trên 1 năm tại Nhật, không cần vĩnh trú.

3. Các bước tìm mua nhà tại Nhật

– Bước 1: Chuẩn bị tiền, ít nhất 300 man, trong đó bao gồm 200 man cho thủ tục mua nhà và 100 man để chuẩn bị vật dụng và chi phí chuyển nhà.

– Bước 2: Tìm nhà hoặc tìm công ty bất động sản. Kinh nghiệm tìm nhà là bạn nên lên mạng tìm nhà tại khu vực mình định mua, dưới mỗi căn nhà sẽ có thông tin về công ty bất động sản đang quản lý. Khi đó, bạn chỉ cần đăng ký xem nhà, việc còn lại sẽ có nhân viên môi giới bất động sản lo.

– Bước 3: Tìm ngân hàng xin vay vốn và chuẩn bị giấy tờ để thực hiện shinsa.

– Bước 4: Đăng ký nhà muốn mua. Đa số công ty bất động sản sẽ yêu cầu bạn đặt cọc số tiền khoảng 100 man để đăng ký mua nhà. Số tiền này chỉ được trả lại khi thủ tục vay vốn ngân hàng của bạn không thành công, trong những trường hợp khác như bạn thay đổi ý định mua nhà thì khoảng tiền cọc này sẽ không được hoàn trả.

– Bước 5: Làm hợp đồng. Có 2 loại hợp đồng bạn cần ký:

+ Hợp đồng vay nợ: được lập giữa 2 bên gồm bạn và ngân hàng. Bạn lưu ý là cần phải đổi địa chỉ và xin giấy cư trú (住 民 票 ) tại nơi ở mới thì mới thực hiện hợp đồng vay vốn này được.

+ Hợp đồng mua nhà: được lập giữa 3 bên gồm bạn, công ty bất động sản và ngân hàng.

– Bước 6: Kiểm tra nhà trước khi nhận. Nếu bạn thấy nhà có hư hỏng thì liên hệ công ty bất động sản, họ sẽ hỗ trợ bạn hết mình.

4. Các loại thuế phí phải trả khi mua nhà tại Nhật Bản

Mua nhà tại Nhật có rất nhiều loại thuế phí phức tạp, mục này sẽ giới thiệu đến bạn các loại thuế phí liên qua khi mua nhà qua trung gian môi giới bất động sản.

Phí trung gian môi giới (仲介手数料)

Công ty Bất động sản sẽ thu mức 2-5% giá trị nhà hoặc theo phí được quy định cụ thể bởi công ty. Đây là phí trả 1 lần khi mua nhà.

Phí thủ tục ngân hàng (ローン事務手数料)

Không phải công ty bất động sản nào cũng yêu cầu phí này, nếu công ty thu phí này từ khách hàng thì sẽ có dịch vụ tặng một số đồ nội thất và vật dụng sinh hoạt như tivi, bộ rèm cửa, khung phơi quần áo,…Vậy nên, nếu bạn phải thanh toán phí này, hãy yêu cầu những món vật dụng cho nhà mới mình đang cần sắm sửa nhé.

Phí sang tên sở hữu nhà đất và chứng nhận quyền sở hữu trên giấy tờ (登記費用và 表示登記)

Phí này tùy vào khu vực nhà bạn mua và cũng là phí trả 1 lần khi mua nhà.

Phí bảo hiểm hỏa hoạn cho nhà (火災保険)

Đây là phí bạn phải trả mỗi 10 năm một lần khi mua nhà tại Nhật, khi mua nhà cũng là lúc bạn trả phí này cho 10 năm đầu tiên sử dụng nhà.

Thuế nhà, đất hàng năm

Thuế này chia làm 2 loại, 固定資産税 (thuế suất 1,4%) và 都市計画税 (thuế suất từ 0.3%). Tuy nhiên, mức thuế này có thể khác nhau dựa trên khu vực.

 Phí mua tem thanh toán (契約印紙代)

Ở Nhật, người mua cần dán tem thanh toán tượng trưng cho số tiền phải trả vào hợp đồng mua nhà. Phí mua tem dựa trên số tiền mua nhà, tuy nhiên chỉ khoảng 1-5 man.

Thuế bất động sản (不動産取得税)

Đây là phí trả 1 lần khi mua nhà, được trả trong vòng 2 tháng kể từ ngày hoàn thành các thủ tục sang tên. Thuế này chỉ áp dụng cho các nhà có diện tích từ 50-240m2.

Cách tính thuế 不動産取得税:

[(Giá trị đất + giá trị nhà) – (giá trị miễn trừ nhà + giá trị miễn trừ đất)] * thuế suất 3%.

Trong đó, bạn cần lưu ý:

+ Giá trị đất và giá trị nhà dựa trên bảng giá quy định của Nhà Nước (評価額), khái niệm này khác với giá bán mà công ty bất động sản đưa ra. Bạn nên lưu ý để tránh nhầm lẫn.

+ Giá trị miễn trừ nhà là 1200 man.

+ Giá trị miễn trừ đất, phải chọn 1 mức tối đa trong 2 loại sau:

• Loại 1: giá miễn trừ đất là 4.5 man
• Loại 2: giá miễn trừ đất = [giá đất theo quy định Nhà Nước * (2* tổng diện tích sàn xây dựng)]

– Tham khảo một số gói bảo hiểm khi mua nhà: bảo hiểm tiền vay, bảo hiểm bệnh, bảo hiểm thiên tai, bảo hiểm house plus…

Một số lưu ý khác

– Hỏi kỹ bên môi giới về lịch sử vấn đề của ngôi nhà như hỏa hoạn, tự sát,… Bạn cũng có thể tự xem thống kê từ web: http://www.oshimaland.co.jp/

– Nếu bạn có kế hoạch sống tại Nhật trên 10 năm thì hãy mua nhà, vì khi đó giá mua nhà cũng gần bằng giá tiền thuê. Nhưng nếu bạn mua rồi bán lại nhà thì rất khó lãi.

– Nếu bạn đi xe hơi thì nên chọn mua nhà riêng để có chỗ đậu xe miễn phí vì giá đậu xe ở chung cư không rẻ chút nào.

– Hãy thể hiện mình là khách hàng khó tính khi làm việc với công ty môi giới. Khó tính ở đây không có nghĩa là bạn làm khó người khác mà là bạn yêu cầu cao một chút để được họ giới thiệu những căn hộ “xịn”, vị trí đẹp và giá tốt. Bạn biết đấy, các nhân viên môi giới đều thủ sẳn vài miếng “mồi” ngon để làm hài lòng những vị khách khó tính mà.